TAPU DEĞERİYLE SATIŞ DEĞERİNİN FARKI
Zorunlu Deprem Sigortası Genel Şartları ;
Gayrimenkulün , alım satımı sırasında ,tapu işlemlerine esas gösterilen değer ile gerçek satış bedeli farklı olabilir. Bu durumda satıcı , isterse tapu işlemleri sırasında gayrimenkulün gerçek satış değerin de tapu senedine ayrıca yazılmasını isteyebilir. Tapu yetkilisi de bu talebe uymak ve tapu senedine gerekli notu yazmak zorundadır.( Bkz. Maliye bakanlığı gelirler genel Müdürlüğü' nün , Osman Arıoğlu' nun Genel müdür vekili olduğu dönemde Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğüne göndermiş olduğu 24 Şubat 1999 tarih ve 63/6373-557 Sayılı yazı ) Bu durum özellikle tapu harcına esas değerin , gerçek satış bedelinin üzerinde olduğu ve satışında ''dört yıl içinde '' yapıldığı hallerde çok önemlidir. Satıcı, gelir vergisi ödememek ya da vergi incelemesinde gayrimenkul satış kazancını niçin beyan etmediği sorusu ile karşılaşmamak için , gerçek satış bedelini tapu senedine ayrıca yazdırmalıdır.
Gayrimenkul alanlar ve satanların , Vergi yasalarında ve Harçlar yasasında yer alan bazı özel hükümleri önceden bilmelerinde sayısız yarar var. Gayrimenkul alanların ; aldıkları gayrimenkulün geçmiş yıllarda emlak vergisi borcunun olup olmadığına , tapu değeri gösterilirken belirlenecek tutarın gelir vergisi ve harç yönünden taşıdığı özellikler , verilecek olan ilk emlak vergisi beyannamesi eşe yada çocuğa gayrimenkul alınması gibi hususlar dikkat edilmesi gereken başlıca noktaları oluşturuyor. Gayrimenkul satanlarında ; gayrimenkulün tapudaki satış değeri bu değerin gelir vergisi ve harç yönünden önemi , satıştan doğan kazancın gelir vergisi şirketlerin gayrimenkul satışındaki vergi istisnası gibi hususlarda , satıcının dikkat etmesi gereken noktaları oluşturuyor. Aşağıda gayrimenkul alanların ve satanların dikkat edecekleri noktalar , ayrı ayrı başlıklar altında ele alınarak açıklanmaya çalışılmıştır. II-GAYRİMENKUL ALIMINDA DİKKAT EDİLECEK NOKTALAR
Özellikle , kullanılmış gayrimenkul alanların , gayrimenkulün geçmiş yıllardaki emlak vergisinin ödenip ödenmediğini başka bir anlatımla , emlak vergisi borcunun olup olmadığını araştırmalarında yarar vardır. Bunun en pratik yolu , satıcıdaki makbuzları alıp kontrol etmek ve her ihtimale karşıda birer fotokopisini saklamaktır. Emlak vergisi Yasası'nın 30.maddesinin son fıkrasına göre ; satış konusu gayrimenkulün , satıldığı yıl ve geçmiş yıllara ait ödenmemiş emlak vergisinin ödenmesinden , alıcı ve satıcı müteselsilen yani zincerleme olarak sorumlu tutulurlar. Gayrimenkulü satın alan kişi , ödediği geçmiş yıl emlak vergilerini faiziyle birlikte daha sonra önceki sahibine rücu edebilir (1).
Gayrimenkulun tapudaki değeri birkaç açıdan önemlidir. Gayrimenkullerin , iktisap yani edinme tarihinden itibaren 4 yıl içinde elden çıkarılmasından sağlanan kazanç ''Değer artışı kazancı'' olarak beyan edilip gelir vergisinin ödenmesi gerekiyor (GVK geçici md.56/D-6) Satın aldığı gayrimenkulü 4 yıl içinde elden çıkarmaları söz konusu olanların , gayrimenkulün maliyet bedeline esas olan , alış bedelini düşük göstermemelerinde yarar var. Aksi halde , 4 yıl içinde satılması sonucu ortaya gerçeğin de üzerinde bir kar çıkar(2).
2001 yılı başından itibaren gayrimenkullerin harca esas olan değeri yüzde 56 oranında arttı. Gayrimenkulün gerçek alış bedelinin tapu harcına esas olan tutardan düşük olması halinde , gerçek alış bedelinin tapu senedine yazılmasını tapu işlemleri sırasında talep etmek mümkündür .Bu durum özellikle kamu görevlilerini ''mal beyanı'' yönünde önümüzdeki yıllarda da , vergi mükelleflerini de ''nereden buldun'' sorgulaması yönünden ilgilendiriyor. Gayrimenkul alımı sırasında , hem alıcı hem de satıcı ; Tapu harcına esas değer üzerinden binde 15 oranında harcı ayrı ayrı öderler. 2001 Yılı Gayrimenkul Harçları Oran (Binde) Gayrimenkul
alım-satımında (alıcı veya satıcı ayrı ayrı) 15
Gayrimenkul alanların ''o yılın sonuna kadar'' emlak vergisi beyannamesi vermeleri gerekiyor.buna göre örneğin ocak 2001'de gayrimenkul alanların en geç 31 aralık 2001'e kadar emlak vergisi beyannamesi vermeleri gerekiyor. (EVK md. 23/c) emlak vergisi ise izleyen yılda yani 2002 den itibaren ödenmeye başlanacak. Satıldığı yılın emlak vergisini ise satıcı ödeyecektir. Gayrimenkulün , bütçe yılının son üç ayı içinde , örneğin Kasım ayında alındığı durumlarda emlak vergisi beyannamesi gayrimenkulün alındığı tarihten itibaren ''üç ay içerisinde'' verilecek (EVK md.23) . D-EŞE VE ÇOCUĞA ALINAN GAYRİMENKUL Gayrimenkulun eş yada çocuğa alınması ancak ödemesinin aile reisi tarafından yapılması halinde ''İvazsız'' yani karşılıksız bir intikal söz konusu olur. Bu ise veraset ve intikal vergisine tabidir. Eş yada çocuğun beyanname verip yüzde 5 - 15 arasında oranı değişen , veraset ve intikal vergisini ödemeleri gerekir. Ancak aile reisinin eşe yada çocuğa gayrimenkulün bedelini ''borç olarak'' vermesi halinde herhangi bir vergileme söz konusu olamaz (4). Gayrimenkul alanlar gayrimenkulün bedelini ''nereden buldun'' şeklinde soru yönetilmesi bununla ilgili yasanın 2003 yılına kadar ertelenmesi nedeniyle söz konusu değildir. Ancak Vergi Usul Yasasının 30/7. Maddesini de , ayrıca göz önünde bulundurmak gerekiyor. II-GAYRİMENKUL SATIŞINDA DİKKAT EDİLECEK NOKTALAR
2001 yılında satılacak olan gayrimenkul kaça satılacak olursa olsun tapuda ''asgari bir değer'' göstermek gerekiyor. Satış sırasında gayrimenkulün 2000 yılındaki emlak vergisine esas değerini asgari yüzde 56 oranında arttırmak zorunluluğu var. Örneğin , 2000 yılındaki emlak vergisi değeri 100 milyar lira olan gayrimenkulü 2001 yılında satarken ister Ocak ayında ister Haziran yada Aralık ayında satılsın , alım satıma esas tapu değerini asgari 156 milyar lira göstermek gerekiyor. Kuşkusuz bu değerin üzerinde gösterilmesinde herhangi bir sakınca yok . yani 200 milyar lirada gösterilebilir. Ancak ona göre harç ödenir.
Gayrimenkulunüzün , gerçek satış değerinin , tapu harcına esas olan değerin altında olması halinde gerçek alım satım bedelinin , tapu senedinde ayrıca gösterilmesinin satıcı tarafından talep edilmesi gerekiyor. Bu durumda , tapu harcına esas olan tutar üzerinden harç alınır , ancak tapu senedinde gerçek satış bedeli yazılır. Gayrimenkul
satışında , hem satıcı hem de alıcı , tapu harcına esas değer üzerinde,
binde 15 oranında harcı ayrı ayrı öderler.
Gayrimenkul satışında , hem satıcı hem de alıcı , tapu harcına esas değer üzerinde, binde 15 oranında harcı ayrı ayrı öderler.
Şirketlerin ,aktifinde kayıtlı olan gayrimenkulleri elden çıkarmaları halinde,beyan edecekleri asgari değer, ödeyecekleri harç oranı aynen yukarıda olduğu gibidir. Şirketler gayrimenkulün satışı nedeni ile fatura düzenlemek ve ayrıca KDV tahsil etmek zorundadırlar. Gayrimenkul ün satışından doğan kazanç da vergiye tabidir. Kurumlar vergisi mükellefi olan şirketler,en az 2 yıldır işletmelerinin aktifinde kayıtlı olan gayrimenkulü sattıklarında , satıştan doğan kazancı sermayelerine eklerlerse : a) Gayrimenkul satış kazancı nedeni ile kurumlar vergisi ödemezler. b) Tapu harcı ödemezler. c) Satış işlemi de KDV ye tabi tutulmaz. Ancak
satıştan doğan kazanç nedeni ile yüzde 15 stopaj öderler.(KVK geçicimd.28)
Satılan gayrimenkulün edinme tarihten itibaren 4 yıl içinde satılması halinde ise ortaya çıkan kazanç nedeni ile , gelir vergisi ödenmesi söz konusu olabilecek. Ancak gayrimenkulün miras yada hibe yoluyla edinildiği durumlarda satış bedeli kaç milyar lira olursa olsun gelir vergisi ödenmez. (GVK geçici md.56/D6)
Değer artışı kazancı olarak nitelendirilen gayrimenkul satışı kazancı ''iktisap tarihinden itibaren 4 yıl içinde satılan'' gayrimenkuller için söz konusu.Bu süre geçtikten sonra gayrimenkul kaç liraya satılırsa satılsın gelir vergisi ödenmez.(GVK geçici md.56/D-6).örneğin 10 mart 1997'de satın aldığı gayrimenkulü 9 mart 2001 de satan ve bundan da 50 milyar lira kazanç sağlayan bir kişi bu kazancı nedeniyle gelir vergisi ödeyecek. Oysaki iki gün daha bekleyip 11 mart 2001'de satış yapsaydı 50 milyarlık kazancı nedeni ile 50 lira dahi gelir vergisi ödemeyecekti. Kazancın hesaplanmasında emlak vergisi beyannamesi esas alınıyor. Örneğin 1998 yılında verilecek emlak vergisi beyannamesinde gösterilen değer ''maliyet bedeli'' olarak göz önüne alınıyor. Bu bedel , ekim 1998'den itibaren (gayrimenkulün satıldığı ay hariç) devlet istatistik enstitüsünce (DİE) belirlenen ''toplam eşya fiyat endeksindeki (TEFE) artış oranında artırılarak'' tespit olunuyor. 1999 yılı kasım ve aralık ayında emlak vergisi beyannamesini yenileyenlerin yenileme yada yükseltme beyanları değil 1998 yılı beyanı esas alınıyor. Başka bir anlatımla gelir vergisi yönünden kasım ve aralık 1999'da yükseltilen emlak vergisi beyanları hiçbir işe yaramıyor.1998'den sonra alınan gayrimenkullerin ise iktisap bedeli yine DİE tarafından belirlenen TEFE artış oranında yükseltilerek maliyet bedeli bulunur. Maliyet bedeli ile satış bedelinin kıyaslanması sonucu 3,5 milyar lirayı aşan bir kazanç ortaya çıkarsa bu kazanç gelir vergisine tabi olur. Gayrimenkulün satışından doğan ve 3,5 milyar lirayı aşan kazanç kısmı üzerinden ,Gelir vergisi Kanunu'ndaki vergi ''vergi tarifesine göre'' yüzde 20-45 arasında değişen gelir vergisi hesaplanır. Gelir vergisinin yüzde 10'u kadar da ''fon payı'' tahakkuk ettirilir.
Bu arada dikkat edilmesi gereken bir başka husus da 4444 sayılı yasa ile getirilen ve bir kısmı yukarıda açıklanan düzenlemelerin , ileride yeni bir değişiklik olmadığı taktirde, 31.12.2002 tarihinde yürürlükten kalkması ve 1 ocak 2003'ten itibaren 4369 sayılı yasa ile getirilen bazı düzenlemelerin yeniden yürürlüğe girecek olmasıyla ilgili. Bu nedenle , 2003 yılı başından itibaren yeni bir uygulama söz konusu olabilir.
587 sayılı kanun hükmünde kararname gereğince , 634 sayılı Kat Mülkiyeti kanunu kapsamındaki bağımsız bölümler , tapuya kayıtlı ve mülkiyete tabi taşınmazlar üzerinde mesken olarak inşa edilmiş binalar , bu binalar içinde yer alan ve ticarethane , büro ve benzeri amaçlarla kullanılan bağımsız bölümler ile doğal afetler nedeniyle Devlet tarafından yaptırılan veya verilen kredi ile yapılan meskenler zorunlu deprem sigortasına tabidir. Bu sigorta ile , deprem , yangın , infilak ve yer kayması dahil sigortalı binalarda ve temellerinde , doğrudan neden olacağı maddi zararlar , sigorta bedeline kadar Doğal Afet Sigortaları Kurumu tarafından teminat altına alınmıştır.
2.1-
Kamu kurum ve kuruluşlarına ait binalar A.3- Teminat Dışında Kalan Haller Aşağıdaki
haller sigorta teminatının dışındadır. A.4- Sigorta bedelinin tescili Sigorta bedelinin tespitinde , sigorta edilen meskenin yapı tarzı için Hazine Müşteşarlığınca yayınlanan ''Zorunlu Deprem Sigortası Tarife ve Talimatı'' nda belirlenen metrekare bedeli ile aynı meskenin brüt yüzölçümünün (veya yaklaşık yüzölçümünün) çarpılması sonucu bulunan tutar esas alınır . Zorunlu deprem sigortası yapılan bir meskenin sigorta bedeli her halde ''Zorunlu Deprem Sigortası Tarife ve Talimatı'' nda belirlenen azami teminat tutarından çok olamaz.
Sigorta bedeli , sigortalanan meskenin değerini aşarsa , sigortanın bu değeri aşan kısmı geçersizdir. Cari yıla ait fazla alınan prim sigorta ettirince gün esası üzerinden iade edilir. Her bir hasarda , sigorta bedelinin %2 'si oranında tenzili muafiyet uygulanır . Doğal Afet Sigortaları Kurumu hasarın bu şekilde bulunan muafiyet miktarını aşan kısmında sorumludur. Muafiyet uygulaması açısından , her bir 72 saatlik dönem bir hasar sayılır. A.7- Sigortanın Başlangıcı ve Sonu Sigorta , poliçede başlama ve sona erme tarihleri olarak yazılan günlerde , aksi kararlaştırılmadıkça Türkiye saati ile öğleyin saat 12:00' de başlar ve öğleyin saat 12:00'de sona erer. |
| ©2006 Kaya Emlak A.Ş. Her Hakkı saklıdır. | designed by fatih yazar |